城南ハウジングからのおすすめ不動産情報＋α：土地・建物ついて・考察などなど

2018年05月19日

不動産業者の部屋探し＜その⑤＞

物件を決めたいとルームズ賃貸の戸塚さんにその週の土曜契約をしたいと申入れしました。申込みを正式にした日から契約希望日まで6日しかありませんでした。

本当に戸塚さんには無理をして動いてもらいました。感謝しています。
お願いした点は下記の通りです。
①賃料等の契約条件の交渉
②水回りの点検
③その週の土曜日に入居したいと言う事

①については、前回ブログに書いたように、仲介業者によって募集条件がバラバラだったからです。
全部の条件を整理し、「どのようになっているのでしょうか？できれば安い条件で契約欲しい」ということでお願いしました。
あくまで無理のない範囲でお願いですよ!!
そうはいっても、戸塚さんもこちらが不動産業者だということや、事前に代表者の村木さんに連絡をしてあったこともあって頑張ってくれたと思っていますし、むしろ私からの圧力を感じてしまったのかもf(^_^;)
実はＶＩＰ対応だったかも（ごめんなさい）
ほとんどすべての条件を貸主さんに通してもらいました。（貸主さんにも本当に感謝です）

②については、現地の物件を見た時に、郵便ポストの溜まり具合・電気のメーター器が外れていたことなどから空室が長いと判断して、空室が長いと、水回りに不具合が出ることが多いと言う事が分かっていたので、可能であれば事前に見てもらいたいと申し出をしておきました。
空室が長いと蛇口などのパッキンが乾燥して、水漏れがある事が多いです。

③このころ息子はホテル暮らしになっていたので（通いが大変になっていて土曜日の朝までホテルを取っていた）土曜日から入居したかったと言う事もあり、申込から1週間をきって手配は本当に大変だろうと思っていました。なんとか土曜日に契約・入居ができるようになりました。

事前に、重要事項説明書と契約書をメールで頂いており、それを息子にもメールで転送し、契約日までに目を通しておくようにしておきました。
やはりこの契約にておいて、借主はあくまで息子、連帯保証人は親であったので、実際に入居するのは息子なので、必ず目を通すようにさせました。
これを機会に、契約しサインをするということは、自分で内容を理解し責任を持つと言う事を十分知ってもらいたかったし、こういう機会が持てって良かったと思います。

賃貸契約の時に、本人に重要事項説明書と契約書に説明をした上で、署名と捺印をしてもらうのに、解約時に「知らなかった」「聞いていない」とか平気で言う方がいますが、「サインしてるんだからこっちはちゃんと説明しているよ（何を言ってるんだよ～ icon11

）と思う時に出くわすときもあります。恥ずかしいから言わない方がいいですよ。ちゃんと契約書を読んでから言うか、契約時にしっかり読んでこの契約条件は変更できないかと申し出なきゃね。（基本的に裁判時には借主にとって圧倒的不利な契約条項は無効になるケースが多いので、普通は常識の範囲内や、慣習・地域の慣例で通用する範囲の特約が付いているはずです）

教訓⑥契約書・重要事項説明書はしっかり目を通す

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2018年05月18日

不動産業者の部屋探し＜その⑤＞

さて、物件数を数件に絞った私が取った行動は、その場所の確認でした。
週末その物件を見に行き、条件的にスーパーなどの買い物に近い・バス停に近い所がいいと思っていたので、実際にあるいてみました。
事前に、Googlで距離などを調べていたのですが、ネット上の感覚と、実際に歩いて見る感覚はちょっと異なっていたりとか（例えば、土地の高低差や騒音・交通量など）、調べきれない部分もあると思ったからでした。

実際に絞った物件をスーパーからどの程度離れているかを歩いてみて、「こっちは綺麗だけど遠い!!」と思って止めました。（歩いた日がまたすごく暑い日だった）

最近は、ネットで現地を見なくて決める方が多いですが、建物の造りや周辺環境・特に音・匂いなどネットではわからないのですよ。
写真だってすべてをカバーしてないし、当然見栄えのいいように写真を撮ってますよ。（写真を撮る側だから少しでも見栄えのいいように取りたい気持ちはわかります!!）

教訓④条件によっては実際に現地へ足を運んでみる。物件を見せてもらう。

それで、もうこれしかないなという物件の中を見てみようと思って、

電話をしました。

担当して下さった戸塚さんが色々手配して下さったのですが、残念ながら、貸主さんと連絡が取れず、中は見れませんでした。

普通なら、【事前に連絡して見せてもらうんじゃないの？】と思うのが普通ですが、こちらも不動産業者で有るため、中が見れなくても良いと初めから思っていました。
というのは、築年数、金額、広さ、諸条件、ネットで見る写真から概ねどのような物件かわかっていたからです。

築年数で、この当時の建築の傾向で、使っているユニットバスの雰囲気、床などの模様からこれはそのままだとか、途中で張り替えてあるとか、流し台は替えてないとか、クロスは交換してあるなとかなんとなくわかっていたんです。

一般の方だとこんな決め方はできないかもしれませんね（笑）

この物件の上の階が空いているのであれば、ここにしようと決め、翌日ルームズ賃貸の戸塚さんから電話をもらうのを待ちました。

その日のうちにもう一度その物件をネットでその物件を検索し賃貸条件を確認しました。ネットだと２・３社が仲介広告を出していて、尚且つ条件（賃料やキャンペーンなど）がバラバラでした。その条件を整理し、翌日戸塚さんに連絡を頂いた時に、貸主さんに交渉の余地があるかどうかを確認したいと考えました。

ただ、あんまり無理を言って交渉してもらうのは、正直同業者の手前感じが悪いのと、貸主さんに心象も悪いので（うるさい入居者と思われたくないというのが本音、下手すれば断られるので）、できる範囲でお願いが出来ればと思っていました。

賃貸物件をお探しの方、注意して下さい。無理な交渉は断られる原因の一つですよ。
初めから交渉をいくつもしたり、高圧的な態度の方は、入居後も何かあった時に対応が大変だと貸主や管理業者は思うので、初めからお断りします。入居して退去までの長期間苦情対応が予想されるますから。

教訓⑤交渉はあくまで「お願い」する形で、譲れるところは自分も譲る

翌日戸塚さんから連絡を頂き、物件に決めたいと相談しました。この電話の時に「実は、同業者で、代表の村木さんに相談していたんです」と話しました。一番最初に電話すれば良かったな。もしかしたら迷惑を掛けたかもしれないな。 icon10

戸塚さんから電話が掛かってきた時点で、入居したいと決めていたので、出来れば週末に契約し部屋に入りたい旨を伝え、諸条件を確認し、一気に契約する方向で動きだしました。

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2018年05月15日

不動産業者の部屋探し＜その④＞

＜その③＞では、物件を相当絞り込むことができたことまではお伝えしました。

前回のブログを書いた後、本当の意味で不動産業者目線で選んだ点を書いてなかった!!!と思い、
今回は多分、不動産業者でなければ思いつかない部分を少し書いてみようと思います。

【新しそうで設備が良い物件でも、複数の不動産業者が大量に募集している物件は避けた】

理由①管理者の所在・問い合わせが分かりにくい場合がある。「貸主＝仲介業者（元付）・仲介業者（客付）＝借主」のようなケースを避けたかった。
これは、うちも管理をしているので、よくわかるし、他業者が仲介でよくあるケースですが、入居してすぐのトラブル・入居後のトラブルの対応が遅い場合が多い。
「仲介業者＝管理業者」であれば、トラブル発生時は入居・契約時にお世話なっているので話が通りやすい。
しかし、「仲介業者≠管理業者」は、仲介業者が即管理者へ連絡してくれているのかどうか、仲介業者から管理業者へ連絡、管理業者から貸主とどうしても間に入っているので、時間が掛かってしまう。
また、入居してすぐのトラブルは、ほぼ客付業者に借主が連絡するケースになりますが、客付業者は、単なる客付で、その物件について、借主が話をしても詳細が良くわからない場合（特に電話での説明の場合）がある。
場合によってはその対応が遅いと、入居者もイライラして大変だし、管理業者もガミガミ苦情が来てしまったりとかお互いに大変！
（管理しているのでよくわかるのですが、顔をよく合わせるお客様は、すごい苦情を言ってくる人は少ない。むしろ他業者が仲介していたりとかしている入居者の方が遠慮がない（笑））

理由②物件に何らかの欠点があるのでないかと思ったから
本当に良い物件って、募集をかける前に決まっちゃったり、空室になかなかならないですよ！
いろんな業者がたくさん募集を掛けているのは、決まらない要素がどこかにあるってことですよ！！
たとえば賃料が相場よりも高い（設備とか周辺同等物件と比較すると）とか、いろんな意味で不便だとか、退去してその後が決まらないのは、なにかしら理由があるんですよ。個々の事例については、仲介業者や管理業者はわかっていると思いますが。
どうしても空室がなくならず、いろんな業者に募集をしても決まらないんですよ。
そのうち、貸主さんや管理業者（仲介元付業者）が広告料を仲介業者（客付）さんへ出すとか、仲介手数料を客付業者さんへ全額渡すから仲介してほしいと依頼して、いろんな仲介業者がわんさか募集をかけているんですよね。
そういう部分が私も不動産業者でよくわかるので、一見新しそうで、良さそうに見えても、複数業者さんが募集をしているのはあえてやめました。
　

　　　　　　　　　　
【知っている信頼できる不動産業者を仲介に必ず入ってもらう】

理由①信頼できる不動産業者だから、何かトラブルがあった際にほったらかしにしないから
私も不動産業者だからいろんな裏話を知っています。
どの会社さんとは言えないですが、貸主さんが仲介業者が入居者の苦情をほったらかしにしてとても大変だったので仲介は止めたという話を聞いたりしたことがあります。
うちのお客様なんかは、ご家族が住む住宅の賃貸や土地の売買には必ず仲介に入って欲しいと言ってくる方がいます。
それは、何かトラブルなどがあった時に、うちが仲介に入っているので絶対にほったらかしにせず、動くと思って、要は何かあった時の保険としてにうちを仲介にいれているのです。

今回私の場合は、こちらのルームズ賃貸のライフデザインクリエイターズさんでした。

入居が私なら不動産業者なので、トラブルの対応の仕方はわかっているのですが、入居するのは私の息子なので、ちょっと何かあった際の対応はできないので、しっかりした不動産業者さんへ依頼は絶対必要でした。

以上2点は、不動産業者ならではの視点なのではないかと思います。
ちょっと参考にしてもらえたらと思います。

教訓③信頼できる不動産業者に仲介に入ってもらう

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2018年05月08日

不動産業者の部屋探し＜その③＞

前回、ライフデザインクリエイターズさんへ連絡し、進学先の学生さん事やその土地の事情などを聞きました。

次に私がしたことは、バス路線や電車の運航状況、最寄スーパーまでの距離です。

まだ我が息子は免許を持っていないので、徒歩・公共交通機関で移動になる為、ちょっと遠方になるとバスや電車を利用するしかなかったので、とにかく便利な場所に居を構えないと、大学へ行くにも、一人暮らしをするにしても苦労してしまう。

このころには、既に学校が始まっていたので、同級生等はもう一人暮らしを始めていて、息子自身も友達に「自炊しているか？」とか「買い物へはどこに買いに行っている？」とか聞いていました。

静岡市のようなコンパクトな街ではないようで、大学周辺だとスーパーへ行くにも結構な距離で、中にはバスを使って買い物しに行くとか・・・。意外とお肉が買えないとか（ドラッグストアには食品はあっても、生鮮がない）・・・。先輩たちは車をみんな持っているとか・・・。

色々な情報を集めた結果、うちは
①スーパーに歩いて行け
②バス路線からそう離れていない場所
に絞る事にしました。

その他条件として
③２階以上・できれば最上階
④日当たり
⑤鉄筋コンクリート造
⑥賃料・共益費等の月々の支払総額上限

③の２階以上は我が家では必須でした。１階はいやだなと。
④は特に私の希望でした。家族や本人はそう気にしていませんでしたが。
⑤これに関して、今まで自宅だったので、絶対に歩く足音など今まで気にして暮らしていないので、今後気をつけなさいと言ってもすぐにできないかもしれないので、少しでも響かなければ、周りに迷惑を掛けないだろうと思いました。

よく一人暮らしの場合だと苦情が来るのは足音や生活音の響きです。
今まで静かだったのに、急に音がし始めると気になったり、お互い様なんですがね・・・。
特に賃貸に住んだことがない方やお子さんには初めはドタバタ歩くのを普段から注意するのは大変ですよね。

その中で、スーモやアットホーム等で物件を絞り、ほぼ場所がここならいいのではというものを数件絞りました。

やっと部屋を決められそうな状態になりました。

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2018年05月04日

不動産業者の部屋探し＜その②＞

前回、ネット検索でへとへとになってしまって、部屋探しが嫌になってしまったという事をお話ししました。

それでもやっぱり部屋は探して転居しなければと、改めて気合いを入れる。

幸い自分自身が不動産業者で有る為、同業の知っている方にご相談しようとこちら↴の代表者の村木さんへ電話をかける。

主に電話をして聞いたポイントは、
①治安の良い場所・悪い所
②息子の進学する大学の学生さんたちはどのあたりに住んでいる傾向があるのか

村木さんはホント丁寧に教えて下さって、どの場所がどうかとか、外国人の方がどうかとか、１年生の初めごろは通いの学生さんもいるとか。
学年が上がると、実習やらなんやらで割と大学周辺に引っ越すとか。

「いつでも、連絡下されば、物件のご案内しますよ」と。

同業者だし、お客さんには私もいう当たり前の言葉なのに嬉しい。

電話を切った後、「良かった、土地勘のない私も安心できた・・・」とほっと一息。

なんか部屋探しできそうな気がする。気を取り直してもう一度考えよう。

少し先に進めそうだ・・・

教訓②信頼できる不動産業者さんへ相談する

＜つづく＞

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2018年05月02日

不動産業者の部屋探し＜その①＞

この春、わが子が進学のために一人暮らしをはじめました。

その際に不動産業者として、親として、私が実際にしてみた部屋探しについて徒然なるままに書いてみようと思います。

皆様部屋探しの参考に少しでもお役に立てばと思います。

まず、３月下旬に進学が決まったため、この一週間足らずで「部屋を探さねば!!」と焦る私。

パートナーが「お前も不動産業者の端くれなんだから、もう既に良い物件が決まっていてあるわけないんだから、落ち着け!!」と叱られる。

「それもそうだ」と思い直して、気持ちを落ちつけ、遠方なので、ネット検索。

スーモ、アットホームなどで住みたいエリア・金額を決め検索。

何千件と物件が出て来て、見るだけでもよくわからない。

１日目は見ているだけで疲れてしまって、頭が痛くなった。何千件も全部見てられる時間もないよ（泣）

普通部屋探しをしている方は、こんな風に物件探すのか、、、普段オーナー様に「ネット検索は静岡で１Rだけでも何千件とヒットするんです!!その中の１件にならないと部屋を決めてもらえないのです」と散々話をしているのに、実際に探すとなるともう面倒くさい。
だんだん、どーでもいいかっていう気持ちになってきた。
大体、地域の特性やら地名すら分からないのに部屋選びできるのかと不安になる。

そのうち疲れはて、どれがどれなのか区別がつかなくなり、「ヤーメた」と放棄する。
　　　　　　　　　　　　

物件をネット検索するにしても地名など、条件を絞ってみないとダメだという不動産業者なら極々当たり前の事を痛感する。

お客様へ部屋探しのお手伝いを普段からしているのに、自分の事になると全くダメでその経験を生かし切れていない事に自己嫌悪を覚えました。

教訓①探したい条件（場所・金額・間取）などを絞る

＜つづく＞

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2018年02月19日

住宅インスペクション（研修でのはなし）

平成30年4月1日から宅建業法改正にともない住宅インスペクションの説明義務等が始まります！！

そもそも住宅インスペクションとは何？？と言う事ですが、「住宅の検査・調査」という意味です。

空き家問題から中古住宅の流通がどんどん活性化することに伴い、中古住宅の売買のトラブル回避のための市場環境を整備するために定められました。

大変ありがたいことに、私どもでは中古住宅の販売でトラブルになったことがないのですが、巷では、欠陥住宅購入トラブルなどの話を聞くことがあります。購入した側は相当な補修費用と精神的ダメージは大きいと思います。

今回定められた「住宅インスペクション」とは、不動産業者が賃貸・売買で、売主・買主様に「建物検査・調査」してあるかどうかの告知する義務があると言う事です。

不動産業者は、売主・買主様にそれぞれに対し「住宅インスペクション（建物状況調査）」をあっせんし、もし希望するようであれば実施に向けた具体的なやり取りなどの手配をするという事です。

要望がなければするしなくても良いのですが、不動産業者は、調査の有無を借主や買主に告知する義務を負います。

気を付けて頂きたいのは、今後中古住宅を売買の際に、売主側が調査をしなかった場合、買主側が調査をし、欠陥を発見したりするケースもあり、売買価格等に当然その調査結果が反映されるだろうと言う事です。

私は、安心して売主さんが売り渡すにしても、住宅インスペクション（建物状況調査）はして欲しいと思います。引き渡し後の欠陥箇所の発見などのリスクをおさえますし、買主側は安心して中古住宅を購入でき、瑕疵担保保証保険に加入もできるようになります。その他にも住宅取得税における「耐震性を証明する書類」として税制の特例を受けることが可能になります。双方にメリットが十分にあると思います。

これから中古住宅の流通が多くなると思いますので、安心して建物を売買できればと思います。
住宅インスペクションのご相談もお気軽にどうぞ。

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2017年11月10日

コインパーキング本日オープンです。

本日、小黒交差点近く、ローソン小黒店向かい側にコインパーキングがオープンしました face01

舗装されている駐車場ですので、雨の日も足元安心です。
今回オーナー様が思い切ってコインパーキングに切り替えました。
ツインメッセ等でイベントがあって、ツインメッセの駐車場が満車で入れいない時など是非ご利用ください。
こちらの駐車場は、過去に月極めで企業様に一括貸しで貸しておりましたが、その後利用する方がなく、しばらく空いておりました。

せっかく広い土地があっても利用しなければもったいないと、なんとか活用できないかと考えて、コインパーキングとしてご提案させて頂きました。

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